مخبر کمیسیون قضائی مجلس در گفتگو با پیام ساختمان و تأسیسات تشریح کرد:
عدم اطمینان خریداران به پیش فروشندگان ساختمان از یک سو و بروز کلاه برداری هایی هرچند وقت یک بار در باب این دسته از معاملات مجلس شورای اسلامی را بر آن داشته تا خلا قانونی در این قبیل معاملات را برطرف کند. از این رو با قاضی امین حسن رحیمی مخبر کمیسیون قضایی و نماینده مردم ملایر در مجلس شورای اسلامی به گفتگو پرداختیم. او که تا قبل از حضور در قوه مقننه، معاون رییس کل دادگاه های تهران بوده و قضاوت پرونده معروف نگین غرب را نیز بر عهده داشته به خوبی از تنگناهای قانونی و همچنین مشکلات خریداران آگاهی دارد و از تقنین قانونی برای جبران این خلا قانونی خبر داد و روند کلی این لایحه و مفاد آن را چنین تشریح کرد.
سوال: با توجه به اینکه برای رفع مشکلات معاملات پیش فروش، مجلس و کمیسیون قضایی آن در حال تنظیم قانونی بود روند رسیدگی و بررسی این لایحه از ابتدا تا کنون چگونه بوده است؟
رحیمی: بعد از اینکه به لحاظ کمبود اراضی مسکونی، شهروندان به بلند مرتبه سازی روی آوردند، برخی از افرادی که در حال حاضر اسم خود را انبوه ساز می گذاشتند اقداماتی کردند که منتهی به کلاه برداری شد، یعنی تحت عنوان پیش فروش آپارتمان آگهی منتشرمی کنند و ادعا می کنند ما تعدادی در واحد خواهیم ساخت و الان با فلان قیمت پیش فروش می کنیم. معمولا کسانی که قصد کلاه برداری دارند قیمت های پایینی را اعلام می کنند و شهروندان نیز از آنجا که مسکن، شکلی جدی در کشور ما است، وقتی متوجه می شوند که ساختمانی با قیمت پایین تری عرضه می شود، باور می کنند. مخصوصا اینکه این آگهی ها در روزنامه های کثیرالانتشار منتشر می شدند که نهایتا منتهی می شد به اینکه یک واحد را به چند نفر می فروختند. در حال حاضر پرونده چند نمونه از این قبیل کلاه برداری ها در دادگستری ها هنوز هم مفتوح است.
از این رو دولت، قوه قضاییه و مجلس به فکر افتادند که این مشکل را برطرف کنند. علاجش هم این نیست که صبر کنیم تا کلاه برداری انجام شود و برای جمعیتی دردسر درست شود آنگاه اینها را دستگیر و محاکمه کنیم.
هر چند اگر کسی مرتکب جرم شود باید مجازات شود ولی مسلما بهتر است که از این گونه اقدامات مجرمانه جلوگیری شود. البته پیشگیری از وقوع برخی جرایم سخت است یعنی بستگی به فرهنگ جامعه دارد. ولی می توان از وقوع برخی جرایم دیگر جلوگیری کرد تا کسی نتواند کلاه برداری کند و این جرم را مرتکب شود. از جمله این جرایم، جرایم مالی است که خیلی از آنها را اگر حکومت برنامه ریزی بکند و مردم آگاهی لازم را داشته باشند، می شود جلویش را گرفت که بحث پیش فروش ساختمان نیز یکی از این موارد است.
از آنجا که دفاتر اسناد رسمی به گونه ای برنامه ریزی شده اند که در حالت عادی(بدون تبانی با سردفتر) نمی توان یک ملک را به بیش از یک خریدار فروخت. لذا اگر خرید و فروش های عادی را منع کنیم و کاری کنیم که معاملات پیش فروش در دفاتر اسناد رسمی انجام شود مسلما بسیاری از این مشکلات اصلا به وجود نخواهد آمد.
از آنجا که در خصوص پیش فروش آپارتمان ما مقررات محکمی نداشتیم، لایحه ای توسط قوه قضاییه و دولت تهیه و به مجلس ارائه شد که در همان ابتدای کار مجلس هشتم نیز کلیات آن به تصویب رسید اما به یکباره دولت تصمیم گرفت این لایحه را پس بگیرد ولی چون کلیاتش در مجلس به تصویب رسیده بود آیین نامه داخلی مجلس چنین حقی را به دولت نمی دهد مگر اینکه مجلس به استرداد لایحه رای موافق بدهد. اما در مجلس هم اعضای کمیسیون و هم دیگر نمایندگان از بررسی این لایحه دفاع کردند و در نتیجه در خواست استرداد دولت رای نیاورد و قرار شد بار دیگر به این لایحه در مجلس رسیدگی شود. بنابراین لایحه مجددا به کمیسیون ارجاع داده شد و در کمیسیون قضایی نیز یک کمیته تخصصی در این باره تشکیل شد (بنده خودم هم عضو این کمیته هستم) که این کمیته نیز کار خود را ماه گذشته تمام کرده است و الآن جزییات مقررات مربوط به پیش فروش ساختمان در این کمیته تخصصی که کارشناسان تمامی نهادهای ذی ربط از جمله شهرداری، وزارت مسکن و شهرسازی، سازمان ثبت، مرکز پژوهش های مجلس و مرکز توسعه قوه قضاییه نیز در حد وسیع در جلسات آن حضور داشتند تصویب شده است و الان آماده است تا در دستور کار کمیسیون قرار بگیرد که بعد از بررسی آن در کمیسیون قضایی در صحن علنی مطرح خواهد شد. این سیر تصویب این لایحه تا این مرحله از کار است.
س: جزییات این لایحه و روح کلی حاکم بر این لایحه به چه صورت می باشد؟
رحیمی: اولا در این لایحه مقرر شده که پیش فروش آپارتمان باید از طریق دفاتر اسناد رسمی انجام شود. ثانیا متقاضیان پیش فروش آپارتمان باید ابتدا تا یک میزانی از عملیات ساختمانی را انجام دهند. علاوه بر تملک زمین و تهیه پروانه ساخت توسط پیش فروشنده، این لایحه او را موظف می کند که حتی مقداری از عملیات ساختمانی از جمله اجرای فوندانسیون را قبل از اقدام به پیش فروش به اتمام برساند. ایرادی که همین الان وجود دارد و برای آن قانون نداریم این است که در حال حاضر هر کس که تصمیم می گیرد آپارتمان سازی کند می تواند شرکتی را با صد هزار تومان تاسیس کرده و بعد هم در روزنامه آگهی پیش فروش منتشر کند. در صورتی که بعضا حتی زمین هم ندارد. در این مصوبه کمیته کمیسیون قضایی قید شده است که کسی که می خواهد پیش فروش ساختمان بکند باید ابتدا زمینش را بخرد، پروانه ساخت را بگیرد و یک قسمتی از بنا را حتی احداث کند. طوری که خریداران مطمئن باشند که ساختمانی وجود دارد و بعد وقتی که می خواهد آگهی پیش فروش در روزنامه منتشر کند باید از سازمان مسکن و شهرسازی مجوز بگیرد تا جلوی فریب مردم گرفته شود. لذا مقرراتی هم برای انتشار آگهی در نظر گرفته شده است.
همانگونه که مستحضرید در ابتدای ساخت یک آپارتمان چند واحدی فقط یک سند مادر وجود دارد و بعد از اتمام عملیات ساختمانی برای هر واحد سند تفکیکی صادر می شود. اما در این لایحه مقرر شده تا وقتی که ساختمان تکمیل نشده است و سند قطعی هر واحد صادر نشده برای واحدهای پیش فروش شده در سازمان ثبت، مدارکی طراحی شود و دفاتر اسناد رسمی پیش سندی تنظیم کنند که بعد از ساخت همین پیش سند به سند رسمی و منگوله دار تبدیل شود.
شرایطی هم برای قراردادهای پیش فروش تنظیم شده که یک سری مدارک را باید فروشنده ارائه بدهد از جمله همین پروانه ساخت را باید در هنگام معامله ارائه کند تا پیش خریدار مطمئن باشد که واحدی که می خرد مشکل ندارد و در دفترخانه اسناد رسمی هم ثبت شود. از طرف دیگر برای اینکه پیش فروشنده هم می خواهد آپارتمان بسازد ما نباید یک طرفه به قاضی برویم و به همه این سازندگان خدای ناکرده با دید منفی نگاه بکنیم. خیلی ها هم هستند که واقعا می خواهند آپارتمان بسازند و ما باید این صنعت را رونق دهیم بنابراین پیش خریدارها هم باید به موقع پولشان را پرداخت بکنند به همین خاطر شرایطی را برای پرداخت اقساط همین پیش خریدارها در این لایحه در نظر گرفته ایم و از سوی دیگر برای اینکه کسی هم که پول می دهد مطمئن باشد این پول صرف ساختن ساختمان می شود و جای دیگری هزینه نمی شود پیش بینی کردیم که مهندسین ناظر پیشرفت کار را هر چند وقت یکبار اعلام کنند و حتی پیش خریداران هم در مواردی از مهندسین ناظر بخواهند که پیشرفت کار را اعلام کنند.
یک مسأله مهم دیگری که اینجا ممکن است رخ دهد این است که اگر اختلافی بین پیش خریدار و پیش فروشنده رخ دهد، برای اینکه به دادگستری ها رجوع نکنند و بتوانند مشکلات خود را سریع تر حل کنند و از طی مسیر طولانی بررسی پرونده ها رهایی یابند، یک هیات داوری را آنجا پیش بینی کرده ایم که از طریق داور اختلافات اینها حل و فصل بشود.
در حال حاضر در دادگستری ها دعاوی بسیاری مطرح می شود مبنی بر اینکه مثلا یک آپارتمان چند واحدی ساخته شده ولی فروشنده و سازنده اصلی نمی رود پایان کار بگیرد و تا زمانی هم که پایان کار شهرداری دریافت نشود، سازمان ثبت نمی تواند سند تفکیکی صادر کند، آنجا هم پیش بینی کرده ایم که اگر یکی از واحدها تکمیل شده بود یا یک سری نواقصی داشت و خود پیش خریدار خواست تکمیلش بکند سازمان ثبت مجاز باشد به واحدی که تکمیل شده به صورت جداگانه سند بدهد.
در کل در این لایحه یک سری امتیازاتی برای پیش خریدار پیش بینی شده و از سوی دیگر تضمین هایی هم برای پیش فروشنده در نظر گرفته شده تا به موقع اقساط واحد خریداری شده را دریافت کند.
ان شاءالله این لایحه اگر به قانون تبدیل شود با توجه به اینکه در حال حاضر ما قانون خاصی برای این کار نداریم و این قانون هم قانون جدیدی است می تواند در این مورد کارگشا باشد. از یک سو پیش فروشندگان مطمئن باشند که اگر ملکی را می فروشند اقساطشان پرداخت می شود و تضمین های لازم از آن جهت وجود دارد و تسهیلات بانکی که در آنجا پیش بینی شده است به اینها پرداخت می شود و از سوی دیگر پیش خریدار مواظب است که به اصطلاح کلاه برداری از او صورت نگیرد و مطئن باشد پولی که می دهد از بابت ساختمان مورد معامله است و نهایتا باسند رسمی ساختمانی را تملک می کند.
س: داور یا هیات داوری چگونه فعالیت می کند؟
رحیمی: داور طبق آیین دادرسی عمومی توسط خود معامله کنندگان تعیین می شود. دو نفر که با هم معامله
می کنند می توانند از ابتدا شرط کنند که اگر اختلافی مابین این دو پیش آمد به داور مراجعه کنند و داور را نیز مابین خود تعیین کنند منتها موضوع داوری بدین جهت در این لایحه گنجانده شده است که هنگام تنظیم قرارداد داور را هم شبیه همان مفادی که در آیین دادرسی مدنی است، تعیین کنند.
در این لایحه مقرر شده که پیش فروش آپارتمان باید از طریق دفاتر اسناد رسمی انجام شود و متقاضیان پیش فروش آپارتمان باید ابتدا تا یک میزانی از عملیات ساختمانی را انجام دهند
پیش بینی شده که اگر یکی از واحدها تکمیل شده بود یا یک سری نواقصی داشت و خود پیش خریدار خواست تکمیلش بکند سازمان ثبت مجاز باشد به واحدی که تکمیل شده به صورت جداگانه سند بدهد
عدم اطمینان خریداران به پیش فروشندگان ساختمان از یک سو و بروز کلاه برداری هایی هرچند وقت یک بار در باب این دسته از معاملات مجلس شورای اسلامی را بر آن داشته تا خلا قانونی در این قبیل معاملات را برطرف کند. از این رو با قاضی امین حسن رحیمی مخبر کمیسیون قضایی و نماینده مردم ملایر در مجلس شورای اسلامی به گفتگو پرداختیم. او که تا قبل از حضور در قوه مقننه، معاون رییس کل دادگاه های تهران بوده و قضاوت پرونده معروف نگین غرب را نیز بر عهده داشته به خوبی از تنگناهای قانونی و همچنین مشکلات خریداران آگاهی دارد و از تقنین قانونی برای جبران این خلا قانونی خبر داد و روند کلی این لایحه و مفاد آن را چنین تشریح کرد.
سوال: با توجه به اینکه برای رفع مشکلات معاملات پیش فروش، مجلس و کمیسیون قضایی آن در حال تنظیم قانونی بود روند رسیدگی و بررسی این لایحه از ابتدا تا کنون چگونه بوده است؟
رحیمی: بعد از اینکه به لحاظ کمبود اراضی مسکونی، شهروندان به بلند مرتبه سازی روی آوردند، برخی از افرادی که در حال حاضر اسم خود را انبوه ساز می گذاشتند اقداماتی کردند که منتهی به کلاه برداری شد، یعنی تحت عنوان پیش فروش آپارتمان آگهی منتشرمی کنند و ادعا می کنند ما تعدادی در واحد خواهیم ساخت و الان با فلان قیمت پیش فروش می کنیم. معمولا کسانی که قصد کلاه برداری دارند قیمت های پایینی را اعلام می کنند و شهروندان نیز از آنجا که مسکن، شکلی جدی در کشور ما است، وقتی متوجه می شوند که ساختمانی با قیمت پایین تری عرضه می شود، باور می کنند. مخصوصا اینکه این آگهی ها در روزنامه های کثیرالانتشار منتشر می شدند که نهایتا منتهی می شد به اینکه یک واحد را به چند نفر می فروختند. در حال حاضر پرونده چند نمونه از این قبیل کلاه برداری ها در دادگستری ها هنوز هم مفتوح است.
از این رو دولت، قوه قضاییه و مجلس به فکر افتادند که این مشکل را برطرف کنند. علاجش هم این نیست که صبر کنیم تا کلاه برداری انجام شود و برای جمعیتی دردسر درست شود آنگاه اینها را دستگیر و محاکمه کنیم.
هر چند اگر کسی مرتکب جرم شود باید مجازات شود ولی مسلما بهتر است که از این گونه اقدامات مجرمانه جلوگیری شود. البته پیشگیری از وقوع برخی جرایم سخت است یعنی بستگی به فرهنگ جامعه دارد. ولی می توان از وقوع برخی جرایم دیگر جلوگیری کرد تا کسی نتواند کلاه برداری کند و این جرم را مرتکب شود. از جمله این جرایم، جرایم مالی است که خیلی از آنها را اگر حکومت برنامه ریزی بکند و مردم آگاهی لازم را داشته باشند، می شود جلویش را گرفت که بحث پیش فروش ساختمان نیز یکی از این موارد است.
از آنجا که دفاتر اسناد رسمی به گونه ای برنامه ریزی شده اند که در حالت عادی(بدون تبانی با سردفتر) نمی توان یک ملک را به بیش از یک خریدار فروخت. لذا اگر خرید و فروش های عادی را منع کنیم و کاری کنیم که معاملات پیش فروش در دفاتر اسناد رسمی انجام شود مسلما بسیاری از این مشکلات اصلا به وجود نخواهد آمد.
از آنجا که در خصوص پیش فروش آپارتمان ما مقررات محکمی نداشتیم، لایحه ای توسط قوه قضاییه و دولت تهیه و به مجلس ارائه شد که در همان ابتدای کار مجلس هشتم نیز کلیات آن به تصویب رسید اما به یکباره دولت تصمیم گرفت این لایحه را پس بگیرد ولی چون کلیاتش در مجلس به تصویب رسیده بود آیین نامه داخلی مجلس چنین حقی را به دولت نمی دهد مگر اینکه مجلس به استرداد لایحه رای موافق بدهد. اما در مجلس هم اعضای کمیسیون و هم دیگر نمایندگان از بررسی این لایحه دفاع کردند و در نتیجه در خواست استرداد دولت رای نیاورد و قرار شد بار دیگر به این لایحه در مجلس رسیدگی شود. بنابراین لایحه مجددا به کمیسیون ارجاع داده شد و در کمیسیون قضایی نیز یک کمیته تخصصی در این باره تشکیل شد (بنده خودم هم عضو این کمیته هستم) که این کمیته نیز کار خود را ماه گذشته تمام کرده است و الآن جزییات مقررات مربوط به پیش فروش ساختمان در این کمیته تخصصی که کارشناسان تمامی نهادهای ذی ربط از جمله شهرداری، وزارت مسکن و شهرسازی، سازمان ثبت، مرکز پژوهش های مجلس و مرکز توسعه قوه قضاییه نیز در حد وسیع در جلسات آن حضور داشتند تصویب شده است و الان آماده است تا در دستور کار کمیسیون قرار بگیرد که بعد از بررسی آن در کمیسیون قضایی در صحن علنی مطرح خواهد شد. این سیر تصویب این لایحه تا این مرحله از کار است.
س: جزییات این لایحه و روح کلی حاکم بر این لایحه به چه صورت می باشد؟
رحیمی: اولا در این لایحه مقرر شده که پیش فروش آپارتمان باید از طریق دفاتر اسناد رسمی انجام شود. ثانیا متقاضیان پیش فروش آپارتمان باید ابتدا تا یک میزانی از عملیات ساختمانی را انجام دهند. علاوه بر تملک زمین و تهیه پروانه ساخت توسط پیش فروشنده، این لایحه او را موظف می کند که حتی مقداری از عملیات ساختمانی از جمله اجرای فوندانسیون را قبل از اقدام به پیش فروش به اتمام برساند. ایرادی که همین الان وجود دارد و برای آن قانون نداریم این است که در حال حاضر هر کس که تصمیم می گیرد آپارتمان سازی کند می تواند شرکتی را با صد هزار تومان تاسیس کرده و بعد هم در روزنامه آگهی پیش فروش منتشر کند. در صورتی که بعضا حتی زمین هم ندارد. در این مصوبه کمیته کمیسیون قضایی قید شده است که کسی که می خواهد پیش فروش ساختمان بکند باید ابتدا زمینش را بخرد، پروانه ساخت را بگیرد و یک قسمتی از بنا را حتی احداث کند. طوری که خریداران مطمئن باشند که ساختمانی وجود دارد و بعد وقتی که می خواهد آگهی پیش فروش در روزنامه منتشر کند باید از سازمان مسکن و شهرسازی مجوز بگیرد تا جلوی فریب مردم گرفته شود. لذا مقرراتی هم برای انتشار آگهی در نظر گرفته شده است.
همانگونه که مستحضرید در ابتدای ساخت یک آپارتمان چند واحدی فقط یک سند مادر وجود دارد و بعد از اتمام عملیات ساختمانی برای هر واحد سند تفکیکی صادر می شود. اما در این لایحه مقرر شده تا وقتی که ساختمان تکمیل نشده است و سند قطعی هر واحد صادر نشده برای واحدهای پیش فروش شده در سازمان ثبت، مدارکی طراحی شود و دفاتر اسناد رسمی پیش سندی تنظیم کنند که بعد از ساخت همین پیش سند به سند رسمی و منگوله دار تبدیل شود.
شرایطی هم برای قراردادهای پیش فروش تنظیم شده که یک سری مدارک را باید فروشنده ارائه بدهد از جمله همین پروانه ساخت را باید در هنگام معامله ارائه کند تا پیش خریدار مطمئن باشد که واحدی که می خرد مشکل ندارد و در دفترخانه اسناد رسمی هم ثبت شود. از طرف دیگر برای اینکه پیش فروشنده هم می خواهد آپارتمان بسازد ما نباید یک طرفه به قاضی برویم و به همه این سازندگان خدای ناکرده با دید منفی نگاه بکنیم. خیلی ها هم هستند که واقعا می خواهند آپارتمان بسازند و ما باید این صنعت را رونق دهیم بنابراین پیش خریدارها هم باید به موقع پولشان را پرداخت بکنند به همین خاطر شرایطی را برای پرداخت اقساط همین پیش خریدارها در این لایحه در نظر گرفته ایم و از سوی دیگر برای اینکه کسی هم که پول می دهد مطمئن باشد این پول صرف ساختن ساختمان می شود و جای دیگری هزینه نمی شود پیش بینی کردیم که مهندسین ناظر پیشرفت کار را هر چند وقت یکبار اعلام کنند و حتی پیش خریداران هم در مواردی از مهندسین ناظر بخواهند که پیشرفت کار را اعلام کنند.
یک مسأله مهم دیگری که اینجا ممکن است رخ دهد این است که اگر اختلافی بین پیش خریدار و پیش فروشنده رخ دهد، برای اینکه به دادگستری ها رجوع نکنند و بتوانند مشکلات خود را سریع تر حل کنند و از طی مسیر طولانی بررسی پرونده ها رهایی یابند، یک هیات داوری را آنجا پیش بینی کرده ایم که از طریق داور اختلافات اینها حل و فصل بشود.
در حال حاضر در دادگستری ها دعاوی بسیاری مطرح می شود مبنی بر اینکه مثلا یک آپارتمان چند واحدی ساخته شده ولی فروشنده و سازنده اصلی نمی رود پایان کار بگیرد و تا زمانی هم که پایان کار شهرداری دریافت نشود، سازمان ثبت نمی تواند سند تفکیکی صادر کند، آنجا هم پیش بینی کرده ایم که اگر یکی از واحدها تکمیل شده بود یا یک سری نواقصی داشت و خود پیش خریدار خواست تکمیلش بکند سازمان ثبت مجاز باشد به واحدی که تکمیل شده به صورت جداگانه سند بدهد.
در کل در این لایحه یک سری امتیازاتی برای پیش خریدار پیش بینی شده و از سوی دیگر تضمین هایی هم برای پیش فروشنده در نظر گرفته شده تا به موقع اقساط واحد خریداری شده را دریافت کند.
ان شاءالله این لایحه اگر به قانون تبدیل شود با توجه به اینکه در حال حاضر ما قانون خاصی برای این کار نداریم و این قانون هم قانون جدیدی است می تواند در این مورد کارگشا باشد. از یک سو پیش فروشندگان مطمئن باشند که اگر ملکی را می فروشند اقساطشان پرداخت می شود و تضمین های لازم از آن جهت وجود دارد و تسهیلات بانکی که در آنجا پیش بینی شده است به اینها پرداخت می شود و از سوی دیگر پیش خریدار مواظب است که به اصطلاح کلاه برداری از او صورت نگیرد و مطئن باشد پولی که می دهد از بابت ساختمان مورد معامله است و نهایتا باسند رسمی ساختمانی را تملک می کند.
س: داور یا هیات داوری چگونه فعالیت می کند؟
رحیمی: داور طبق آیین دادرسی عمومی توسط خود معامله کنندگان تعیین می شود. دو نفر که با هم معامله
می کنند می توانند از ابتدا شرط کنند که اگر اختلافی مابین این دو پیش آمد به داور مراجعه کنند و داور را نیز مابین خود تعیین کنند منتها موضوع داوری بدین جهت در این لایحه گنجانده شده است که هنگام تنظیم قرارداد داور را هم شبیه همان مفادی که در آیین دادرسی مدنی است، تعیین کنند.
در این لایحه مقرر شده که پیش فروش آپارتمان باید از طریق دفاتر اسناد رسمی انجام شود و متقاضیان پیش فروش آپارتمان باید ابتدا تا یک میزانی از عملیات ساختمانی را انجام دهند
پیش بینی شده که اگر یکی از واحدها تکمیل شده بود یا یک سری نواقصی داشت و خود پیش خریدار خواست تکمیلش بکند سازمان ثبت مجاز باشد به واحدی که تکمیل شده به صورت جداگانه سند بدهد
+ نوشته شده توسط وبلاگ حقوق نطنز در سه شنبه هفدهم آذر 1388 و ساعت
12:46 |
